银滩西区 10 月样本补录完成
新增网签 176 套，高楼层与低楼层价差扩大至 900 元每平方米，样本量已满足均价发布线。
01
品牌简介
定位 · 能力 · 温度海城房价簿 2021 年 3 月 18 日上线第一版，只做一件事：把北海的住房价格按片区、面积段、物业类型拆成一张张可核对的索引卡。翻到哪一格，哪一格就写明样本来自哪天、有多少条、谁统计的。
站点目前的收录范围覆盖海城区、银海区、铁山港区与合浦县共 29 个片区，在售与二手楼盘 438 个。北海房价的每一次明显波动，都会在对应片区卡片上留下一行日期与修订说明，而不是只给一个孤零零的数字。我们把网签备案价、中介挂牌价、实际议价结果分成三列并排展示，方便你对照同一套房源在三套口径下的差距。
能力上，我们建立了固定的样本剔除规则：亲属过户、司法拍卖、商办公寓拆分、整栋包销、非住宅产权样本一律不计入均价；单片区有效样本少于 12 条时，只发布价格区间，不发布均价，并在卡片上注明样本不足。所有价格字段都标注数据来源，数据源分为北海市住房和城乡建设局网签公示、北海市不动产登记公开数据、广西统计年鉴，以及本站经纪人实勘记录四类，读者可以按来源自行判断可信度。
温度这件事体现在取舍上：页面没有弹窗广告，没有置业顾问电话，也没有把最贵的楼盘顶到第一位。你可以在通勤的三分钟里，把银滩与冯家江的价差、侨港老盘和冠头岭新盘的楼层差价看清楚，再决定周末要不要出门看房。查价这件事，我们希望你查完就走，不必留下手机号。
2021-03-18站点上线日期
1,412 次累计补录更新
438 个收录楼盘
29 个覆盖片区
2026-11-03最近一次更新
12 条发布均价最低样本
内容更新日志
- 2026-11-03 补录银海区 10 月网签样本 176 条，修正银滩西区高楼层均价与面积段分布。
- 2026-10-20 发布《2026 年 10 月二手房议价空间册》，新增侨港与老街两组实勘议价记录。
- 2026-10-09 更新铁山港区样本剔除规则，将整栋包销房源从均价计算中移出并回算历史月份。
- 2026-09-25 月度指数专栏更新至第 56 期，补充合浦县城高铁站片区成交套数。
- 2026-09-08 新增合浦县城两个新盘的备案价与建成年份字段，来源为住建局网签公示。
运营时间线
- 2021-03 第一版上线，仅收录海城区 38 个楼盘，手工录入网签公示数据。
- 2022-04 增设网签备案价专栏，建立按片区归档的索引卡模板。
- 2023-05 挂牌价与成交价分列展示，开始记录同一房源的多口径差异。
- 2024-06 上线议价空间统计与样本剔除规则，公开统计口径说明书。
- 2025-08 增加月度指数与年度白皮书，读者可回溯任意月份的片区均价。
- 2026-07 增加建成年限与物业类型字段，支持按楼龄筛选二手房样本。
02
今日热播
今日检索热度最高的 10 个片区样本
二手房议价空间册更新
侨港与老街两组实勘议价记录入库，可查看挂牌价到成交价的实际让价比例区间。
合浦高铁站片区纳入索引
两个新盘备案价录入，建成年份与物业类型字段同步补齐，可与其他片区横向对照。
下列卡片按今日站内检索次数排序，每张卡都写明均价、环比、样本量、建成年份、口碑分、物业类型与数据来源。点卡片右下角的放大镜可以把这一格单独放大细看，点查看详情会打开同一片区的样本说明。
银海区海景
银滩西区 · 临海高层组团
距海岸线约 600 米的成规模高层组团，10 月网签 168 套，主力面积 89 至 128 平方米，成交集中在 12 至 20 层，低楼层与高楼层价差约 900 元每平方米。
- 参考均价9860 元/㎡
- 环比+1.2%
- 样本量168 套
- 建成年份2022 年
- 口碑分8.4 / 10
- 物业类型海景住宅
- 数据来源住建局网签公示
银海区二手房
侨港风情街 · 老盘尾房
建成超过十五年的老组团，剩余尾房与二手挂牌混合成交，海景视野受前排楼栋遮挡，实际议价空间在三到五个百分点之间，适合预算有限又想要近海生活圈的买家。
- 参考均价7280 元/㎡
- 环比-0.6%
- 样本量74 套
- 建成年份2009 年
- 口碑分7.6 / 10
- 物业类型二手房住宅
- 数据来源本站实勘记录
海城区二手房
海城区 · 南珠广场周边二手房
老城区生活配套最密集的一段，菜市场、医院、公交始发站都在步行范围内，房龄普遍在十五年上下，成交主力是八十到一百平方米的三房，翻新成本要提前算进预算。
- 参考均价6920 元/㎡
- 环比-0.3%
- 样本量131 套
- 建成年份2011 年
- 口碑分7.9 / 10
- 物业类型二手房住宅
- 数据来源住建局网签公示
银海区改善
冠头岭 · 低密洋房组团
容积率低、楼间距大的改善型组团，挂牌量全年偏少，单月有效样本经常不足三十条，价格对单套品质极其敏感，同组团内装修与朝向差异可以拉开两千元以上。
- 参考均价12400 元/㎡
- 环比+0.8%
- 样本量42 套
- 建成年份2021 年
- 口碑分8.7 / 10
- 物业类型多层洋房
- 数据来源本站实勘记录
铁山港区刚需
铁山港区 · 临港配套住宅
面向临港产业职工的通勤型住区，总价门槛在四个片区里最低，租客以园区员工为主，出租周期短。缺点是商业与教育配套仍在补课，二手转手周期明显长于主城区。
- 参考均价4650 元/㎡
- 环比+0.4%
- 样本量96 套
- 建成年份2020 年
- 口碑分7.2 / 10
- 物业类型普通住宅
- 数据来源住建局网签公示
合浦县新盘
合浦县城 · 高铁站片区
依托高铁站与县城主干道的新建片区，近一年备案价稳步上行，购房人以县城改善家庭和外出务工返乡人群为主，户型面积偏大，单价低但总价并不低，需要算清月供。
- 参考均价5180 元/㎡
- 环比+1.6%
- 样本量88 套
- 建成年份2023 年
- 口碑分7.5 / 10
- 物业类型普通住宅
- 数据来源广西统计年鉴
银海区生态
银海区 · 冯家江生态住区
沿江绿化带整治完成后热度上升的片区，10 月样本量 142 套，是全市有效样本最多的片区之一，均价环比小幅回落，说明挂牌量增加后卖方心态开始松动。
- 参考均价8730 元/㎡
- 环比-0.2%
- 样本量142 套
- 建成年份2022 年
- 口碑分8.2 / 10
- 物业类型普通住宅
- 数据来源住建局网签公示
海城区公寓
北海高新区 · 人才公寓
小面积、总价可控的过渡型产品，租售两用，近半年成交以四十到六十平方米为主。需要注意公寓的水电计价方式与二手交易税费，与普通住宅并不相同。
- 参考均价6240 元/㎡
- 环比+0.9%
- 样本量63 套
- 建成年份2021 年
- 口碑分7.4 / 10
- 物业类型公寓
- 数据来源本站实勘记录
海城区小户型
老街骑楼 · 小户型改造房
历史街区内的存量小户型，单套面积多在三十到五十平方米，挂牌价格分散度全市最高，同一条街上下相差一千五百元并不罕见，看房时务必核对产权年限与结构改动。
- 参考均价5890 元/㎡
- 环比-1.1%
- 样本量37 套
- 建成年份1998 年
- 口碑分7.1 / 10
- 物业类型二手房住宅
- 数据来源本站实勘记录
银海区高总价
金海湾 · 别墅组团
全市单价最高的物业形态，年成交套数长期在二十至三十套区间，样本稀少导致月度均价波动大。单套总价高，评估价与成交价之间常出现明显偏离，需单独核实。
- 参考均价18600 元/㎡
- 环比+0.5%
- 样本量21 套
- 建成年份2018 年
- 口碑分8.6 / 10
- 物业类型别墅
- 数据来源不动产登记公开数据
03
平台资讯
连载更新表 + 10 条动态| 期号 | 更新日期 | 连载主题 | 本期新增 | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| 第 53 期 | 2026-09-25 | 月度片区指数 | 海城区 9 月样本 214 条 | 已发布 |
| 第 54 期 | 2026-10-09 | 剔除规则回算 | 铁山港区历史均价修正 6 个月 | 已发布 |
| 第 55 期 | 2026-10-20 | 二手房议价空间册 | 侨港、老街实勘记录 39 条 | 已发布 |
| 第 56 期 | 2026-11-03 | 银海区网签样本补录 | 银滩西区样本 176 条 | 更新中 |
| 第 57 期 | 2026-11-18 | 合浦县城建成年份补全 | 计划补齐 2 个新盘字段 | 待发布 |
| 第 58 期 | 2026-12-01 | 年度白皮书提纲 | 计划汇总全年 12 期指数 | 待发布 |
2026-11-03
银滩西区高楼层均价修正
重新拆分 12 层以上与以下样本后，高楼层均价下调 120 元每平方米，用户收益：按楼层查价不再被整体均价误导。
2026-11-01
片区卡片增加楼龄筛选入口
二手房卡片可按建成 10 年、15 年、20 年三档快速定位，用户收益：找老破小和找次新房的时间明显缩短。
2026-10-27
议价空间字段并入详情弹窗
每个片区弹窗新增议价区间一行，用户收益：看房前就能预判能谈多少，谈价心里有底。
2026-10-20
二手房议价空间册第 3 辑发布
收录侨港与老街两组共 39 条实勘议价记录，用户收益：可以看到挂牌价到成交价的真实让价比例。
2026-10-14
合浦县城两个新盘备案价入库
补齐建成年份与物业类型字段，用户收益：县城新盘可与市区片区横向对比，不再只有单价一个维度。
2026-10-09
整栋包销房源移出均价计算
铁山港区历史 6 个月均价重新回算，用户收益：批量低价成交不再拉低真实片区价格。
2026-09-30
统计口径说明书上线页面底部
公开样本来源与剔除规则全文，用户收益：任何人都能按同一套规则复核我们的数字。
2026-09-25
月度指数第 56 期上线
新增成交套数一列并与均价并列，用户收益：价格变动是量涨价跌还是量跌价涨，一眼能分辨。
2026-09-18
卡片占位色块优化
图片未加载时先显示同色系占位块并锁定高度，用户收益：移动端翻页时页面不再跳动。
2026-09-08
数据来源标注细化为四类
网签公示、不动产登记、统计年鉴、站内实勘分别标注，用户收益：能按来源自行判断每个数字的可信度。
05
相关资讯
行业观察 · 6 篇
供应节奏
广西沿海城市住房供应节奏对照
把钦州、防城港与北海三地近三年的新增供应面积放在同一张表里看，北海的推盘节奏更集中在每年三月与九月两个节点，这也解释了为什么这两个月的议价空间通常更宽松。
观察结论：节点前后进场，谈价余地相差 1 至 2 个百分点。
供需观察
临港产业人口与住房供给的错配
铁山港区近三年新增产业岗位的增速快于住宅交付速度，短期内租金表现好于售价，出租周期短但转手周期长，这种结构性错配在沿海工业城区并不罕见。
观察结论：租得掉不等于卖得掉，投资口径需分开算。
旅居观察
冬季入住率与物业维护的正相关
连续三个冬季的实勘记录显示，冬季亮灯率低于三成的组团，公共区域维护评分平均低 1.4 分，电梯故障报修周期也更长。入住率是旅居购房很容易忽略的隐性指标。
观察结论：先看亮灯率，再看户型图。
成本观察
翻新成本与议价空间的换算关系
房龄十五年以上的房源，水电改造与门窗更换平均每平方米增加 380 至 650 元支出。把这笔钱提前算进总价，才知道挂牌价便宜五万的房子是不是真的便宜。
观察结论：议价让出来的钱，常常刚好等于翻新花掉的钱。
价格观察
县城新盘备案价上行的三个推手
土地供应收紧、返乡置业需求集中释放、以及大户型产品占比提高，是合浦县城备案价温和上行的主要因素。其中户型结构变化贡献的价格涨幅最容易被误读成普涨。
观察结论：先比户型结构，再比单价涨跌。
流程观察
二手房交易里的时间成本清单
从签约定金到过户领证，本地样本的中位耗时约 38 天，其中贷款审批占去一半以上。若卖方仍有抵押未结清，整体周期通常会再延长两到三周，买房前应当问清。
观察结论：把时间成本写进预算表，比只看单价更完整。
06
深度解析
6 节长文 · 建立判断框架一、北海房价为什么在片区之间分化明显
同样是主城区，银海区与海城区在 2026 年 10 月的样本均价差了将近 1,500 元每平方米。这个差距不是简单的贵与便宜，而是两类产品被放在一起比较的结果。银海区近五年的新增供应以临海改善型产品为主，户型面积大、精装比例高、物业费也更贵；海城区则以十五年上下的存量房为主，成交主力是八十到一百平方米的三房，房龄与改造支出天然拉低了价格中枢。
把这两类房源放在同一个均价里平均，得到的数字对谁都没用。因此我们把片区拆到组团级别，再按物业类型与建成年份分层统计。资深买家常做的一件事是先锁定组团，再在组团内部比楼层与朝向，而不是先比单价。这样做的好处是判断标准稳定，不会因为某一套特殊房源而误判整个片区。
二、网签备案价与挂牌价的差距从哪来
挂牌价是卖方期望，备案价是网签实际，两者之间隔着谈判、付款方式与时间成本。以 10 月样本为例，同一片区挂牌价普遍高于网签价 4% 至 9%，房龄越长差距越大，因为老房源的可比成交样本稀少，卖方定价更容易偏离。
一次性付款通常能多谈一到两个点，原因是卖方回款周期缩短。反过来，如果房源还有未结清抵押，卖方需要先垫资解押，价格反而更难松动。看清这一层，就不会把中介口径的挂牌均价当成市场真实水平。我们在卡片上把这两列并排展示，不做加权合并，就是为了让差距本身成为一条信息。
判断口径：先看网签价定基准，再看挂牌价估空间，最后用实勘议价记录校准心理预期。
三、旅居需求对银海区租售比的影响
银海区冬季短租需求集中，四个月旺季的租金收入可以接近全年的一半。按 10 月样本估算，主城区住宅年租金回报多在 1.6% 至 2.4%，高新区小面积公寓略高，可达 2.8% 上下。这个水平在内地城市里不算高，但旅居产品的空置期长、管理成本高，实际到手收益往往还要再打折扣。
真正需要注意的是入住率分层。同一个组团，靠海第一排与后排的冬季亮灯率可能相差二十个百分点，对应的物业管理质量与二手流动性也会不同。买房前花一个晚上去看亮灯率，比翻十份宣传册管用。
四、临港产业人口与住房供给的错配
铁山港区近三年产业岗位增速快于住宅交付速度，形成了一种有趣的结构：租金回报相对稳定，出租周期短，但二手房转手周期明显长于主城区。原因在于购房人群以园区职工为主，接盘方也来自同一群体，一旦岗位流动，需求端同步收缩。
这不意味着不值得买，而是说明它更适合自住型的通勤家庭，而不是以短期置换为目的的购房者。我们在这个片区的卡片上专门标注了转手周期字段，就是为了让这一层风险显性化。
五、议价空间该怎么读才不被误导
议价空间是挂牌价与成交价之间的比例，但它不是一个固定折扣。侨港与老街两组实勘记录显示，房龄二十年以上、无电梯、朝北的房源可谈到 6% 以上，而银滩临海高层的让价空间普遍小于 3%。同一片区内部的离散度，往往比片区之间的差距更大。
正确的用法是先找到与目标房源条件接近的三到五条记录，取中间值作为谈判起点，再用付款方式和交房时间作为筹码。拿全市平均数去谈一套具体房子，通常不会有好结果。
六、月度指数的编制方法与局限
指数取当月经剔除规则筛选后的有效样本，按建筑面积加权后取中位数，而不是算术平均。样本少于 12 条的片区只发布区间，不发布均价，并在卡片上注明样本不足。剔除对象包括亲属过户、司法拍卖、商办公寓拆分、整栋包销与非住宅产权样本。
这套方法能过滤掉大部分噪音，但也有局限：它反映的是已成交的世界，对新盘集中入市造成的结构性变化存在滞后。所以每一期指数都同时公布成交套数，读者可以自行判断价格变动到底是量涨价跌，还是量跌价涨。
07
使用体验指南
5 个要点 + 体验小结- 先用标签分流，再逐张翻卡首屏的片区标签是最高效的入口。点银海区就只看银海区，点二手房就只看存量房源，配合放大镜聚焦，未被命中的卡片会自动淡出，视线不会被无关信息带走。
- 按字段核对，而不是只看均价每张卡固定给出均价、环比、样本量、建成年份、口碑分、物业类型与数据来源七项。先确认样本量是否足够，再看均价，判断的可靠程度会明显不同。
- 用详情弹窗看样本说明点查看详情会打开同一片区的价格区间、统计口径与剔除规则。弹窗内容由页面锚点直接渲染，不需要等待任何脚本，手机弱网环境下也能完整打开。
- 把议价区间带去看房先记下片区的议价区间，再去看具体房源，谈价时以条件接近的历史记录为参照，比凭感觉开口更有底气。
- 留意更新日期与期号每张卡的更新时间与连载更新表一一对应。日期超过一个月的片区，建议先看最新一期指数，再决定是否参考该卡片的均价。
体验小结：这套界面的目标不是让你停留更久，而是让你更快做决定。资料齐全、来源可查、口径公开，看完就能带着数字出门看房。
如果你只想做一件事，那就是先点开首屏的片区标签，把范围缩到两三个组团，再逐个核对字段。整个流程在手机上一分钟以内可以走完，点开即可开始查询。
08
常见问题答疑
20 问 · 点标题展开北海房价目前的整体水平是多少？
2026 年 10 月样本显示，海城区住宅均价约 6,920 元每平方米，银海区约 8,400 元，铁山港区约 4,650 元，合浦县城约 5,180 元。海景一线与内陆组团价差可达三成，具体以各片区卡片为准。
银海区的价格为什么普遍高于海城区？
银海区临海组团集中，新增供应以改善型产品为主，银滩与冯家江一带的景观资源相对稀缺；海城区以十五年上下的存量房为主，房龄拉低了整体均价，两者并不是同一类产品。
网签备案价和中介挂牌价一般差多少？
以 10 月样本为例，同一片区挂牌价通常比网签备案价高 4% 至 9%，房龄越长差距越大。我们在卡片上分列两列，不做加权合并，方便你自行判断。
北海二手房的议价空间大概能谈多少？
侨港与老街两组实勘记录显示，挂牌价基础上可谈 3% 至 5%，房龄二十年以上、无电梯、朝北的房源可谈到 6% 以上。银滩临海高层的让价空间普遍小于 3%。
海景房是不是越靠海越贵？
不完全是。600 米以内是第一档，600 至 1200 米是第二档，差价约 1,200 元每平方米；但前排被遮挡的所谓海景房，实际成交价常常低于同组团的园景房。
侨港的老盘还值得看吗？
如果预算有限又希望步行到海边，侨港老盘的总价门槛最低，缺点是房龄偏大、车位紧张。看房时重点确认楼栋是否做过外立面与管线改造，这直接影响后续维修支出。
铁山港区的房子适合自住吗？
适合在临港园区上班的通勤家庭。单价与总价都是四个片区最低，出租需求稳定；但商业与教育配套仍在补课，如果工作地点在主城区，通勤时间需要认真权衡。
合浦县城和高铁站片区怎么选？
县城老区配套成熟但房龄偏大；高铁站片区新盘多、户型大、涨幅更快。两条路线分别适合看重生活便利与看重通勤效率的家庭，建议先把通勤时间算清楚再定。
北海的租售比大概是什么水平？
按 2026 年 10 月样本估算，主城区住宅年租金回报多在 1.6% 至 2.4% 之间，高新区小面积公寓略高，可达 2.8% 上下，但公寓的持有成本与管理成本也更高。
数据多久更新一次？
网签与挂牌样本按周补录，每月 20 日前后发布一次片区均价与议价空间册，每季度末做一次剔除规则回算。最近一次更新时间为 2026 年 11 月 3 日。
你们的均价是怎么算出来的？
取当月经剔除规则筛选后的有效样本，按建筑面积加权后取中位数，而不是简单算术平均。样本少于 12 条的片区只发布价格区间，不发布均价。
哪些房源样本会被剔除？
亲属过户、司法拍卖、商办公寓拆分、整栋包销、非住宅产权样本一律剔除。剔除后若样本骤减，我们会标注原因并暂停该片区当月的均价发布。
为什么有的片区只给区间不给均价？
单片区有效样本少于 12 条时，均价容易被单套高价或低价房拉偏。给出区间并注明样本量，比给出一个看似精确的数字更负责。
北海房价接下来会怎么走？
我们不预测涨跌。可以确认的是，10 月银海区挂牌量增加、议价空间扩大，合浦高铁站片区备案价仍在温和上行。趋势判断请结合成交套数与均价两列一起看。
看房前需要准备哪些材料？
身份证、婚姻状况证明、近半年银行流水与收入证明，以及公积金缴存记录。若为异地缴存，建议提前确认贷款地是否支持异地公积金，避免临时补材料。
首付和月供怎么估算？
以总价 70 万元、首付三成、贷款 30 年为例，按当前主流利率估算月供约 2,300 元上下。公积金与商贷组合的差异主要体现在总利息，建议两种方案各算一次。
候鸟旅居买房要注意什么？
重点看三件事：冬季潮湿度、楼栋朝向与通风、社区冬季入住率。入住率过低的组团，物业与商业配套容易萎缩，短住体验和日后转手都会受影响。
商办公寓和普通住宅有什么区别？
产权年限、水电计价方式、二手交易税费、落户与学区资格四项都不同。公寓单价低、总价可控，但转手税费与持有成本更高，不适合短期置换。
网站会推荐中介或收取费用吗？
不会。页面不放置业顾问电话，不接楼盘广告，也不做带看导流。所有数据来自公开公示与站内实勘记录，收入与房源推荐完全无关。
页面上的数据可以转载吗？
可以，注明来源为海城房价簿并附上统计口径说明即可。商业用途请同时保留样本量与剔除规则说明，避免只截取单一数字造成误读。
09
用户评论精选
12 条 · 均为读者来信摘录
陈师傅
★★★★★
在南珠广场看了三套二手房，按页面上的议价区间去谈，第二套就谈到 4.2%，比我自己瞎猜靠谱得多。
阿岚
★★★★☆
银滩西区高楼层和低楼层差 900 元这件事写得很清楚，去看房时直接问销售，对方也没否认。
老周
★★★★☆
在港区上班，一直纠结要不要买。看到样本量和转手周期那两行数据，心里有数了，先租一年再说。
苏苏
★★★★★
高铁站片区涨幅最高这条我特意回看了两期，确实对得上，返乡置业前查一次，少跑两趟冤枉路。
旅居老李
★★★★☆
冬天湿度、朝向、入住率这三条提示很实在。我们外地人看房最容易被景观带走，这次按这个顺序看的。
小韦
★★★★☆
楼龄档位筛选好用，直接把二十年的老破小筛掉，剩下的再看翻新预算，省了很多时间。
阿彬
★★★★★
冯家江那边议价空间变大，是看到环比回落 0.2% 才去谈的，最后谈下来比挂牌价低了三万多。
明明
★★★☆☆
有些片区只给区间不给均价，一开始不太习惯，后来理解了，样本太少确实不该硬给一个数字。
陈阿姨
★★★★★
公寓和住宅的税费差别写在一张卡上，我们上了年纪的人也看得懂，省得听中介各说各的。
阿俊
★★★★☆
整栋包销样本被剔除之后，我们片区的均价一下看明白了，之前一直觉得数据偏低。
何小姐
★★★★★
页面不弹广告也不留电话，这点很难得。查完价格直接出门看房，全程没有被打扰。
罗工
★★★★☆
首付月供的估算例子直接给了数字，照着自己的总价套一下就行，不用再开一堆网页慢慢算。
10
平台热点
6 条趋势观察+18.4%
挂牌增加而成交未同步放大，是买方议价空间扩大的前置信号。
4.1%
较上月提高 0.6 个百分点，主要来自房龄十五年以上的房源。
+5.2%
涨幅居四个统计片区首位，大户型产品占比提高是重要推手。
9 天
配套成熟的老城区房源流动性回升，成交周期由 71 天降至 62 天。
2.8%
回报水平高于住宅，但物业费与交易税费也相应更高。
14 个月
产业岗位稳定后租约变长，短期出租收益的确定性有所提升。
北海房价的月度波动正在向两端集中：一端是银海区的改善型供应，另一端是合浦县城的新盘备案价，中间层的存量房则更多表现为议价空间的变化。把这三条线分开看，比只盯一个全市均价更接近真实市场。